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ケネディクス２(2013年09月16日)
株が上がるためには、いくつかの条件が整わないと上がりません。単純に業績が良くなるだけでは駄目なのです。それは企業業績が５倍、１０倍となるようなら注目され上がりますが、多くの場合は２倍や３倍程度、Ｄガレージはいつも利用される銘柄です。昨日はツイッターの株式公開と言う事実が水面下で進んでいるから、それに合わせて仕掛け筋が参入していると推察しました。だから５月以降の全体株が調整期に入っても逆行高していたわけです。そうして材料の表面化で…おそらく今回のお祭りは基本的に終了でしょう。今日はＤガレージの話ではないですよ。
基本的に仕掛け人がいないと株価は上がらないと言う事実を知って欲しいのです。これを組織的にやっていたのが過去の野村証券でした。野村の組織を地域分割し、順番に株価を高値に放り上げて行きます。加藤あきらと言う歩合セールスは、その仕組みを自分で作り上げました。彼のセールスは、大物の資産投資家のところに出向き、「２０日にＡと言う株がストップ高します」…と事前に投資家に伝え顧客化して行き、高値でＡと言う株をプルーさせるわけです。だから必ず株価が２倍になっても、半分しか利食いをさせませんでした。つまり元金だけ回収させ、後の半分は売れない株としてプールして行き、市場から浮動株を減らして行ったのです。野村証券が戦後に進めたお仲間クラブの株式持ち合いの仕組みを、上手く利用したわけですね。有名なのは兼松日産と言う兼松という商社の子会社の株を放り上げたのは、記憶に新しいかもしれません。彼を有名にしたのは宮地鉄工なのですが…最後は経営権を握りましたが、もともと買収した価値に見合う資産も技術もなく最後は失敗するわけです。経営権を握って再生できれば、それに越したことはありません。市場には、加藤氏のように株価をおもちゃにするのではなく、経営権を握り経営を再生させようとするファンドも、現在は多数、存在します。
今日はＭＢＯの話をしましょう。経営陣が自社株にＴＯＢを掛けて全ての株を買い上げ、株式の非公開化をして、通常は経営改革を実施して、会社を立て直した後に再上場させます。日本で話題になっているのは、すかいらーくや西武など…でしょうか？ ケンウッドの場合は、上場したまま再生ファンドが動いています。ただあまり上手く行ってないようですが…。米国で話題になったのは、最近ではパソコンのデルでしょう。通常は経営陣の仕掛けるＭＢＯに対し、取引価格が安いとすればＴＯＢを掛けます。デルのケースは話し合いにより議決権の争いになったようですが…。以前、ＴＯＣに創業者が１株８００円でＭＢＯを仕掛けました。ところが株主のダヴィンチは安過ぎるとして、逆に敵対的のＴＯＢを１１００円で仕掛けたのです。最後にダヴィンチは１３０８円まで…この価格を引き上げるのですね。この騒動が２００７年にあり、ダヴィンチの金子さんにカタルは興味を覚えたのでした。この背景はＴＯＣが持つ五反田の本社ビルの価値でしたね。その当時の経緯を…カタルは、以前書いていました。此方です。
この話は株式が公開されており、持っている不動産の価値が明らかなので、このようなケースが生じました。実際の価値が２０００億円を超えるのに、１０００億円での買収は安過ぎると金子さんは文句を言ったのでしたね。論理的には金子さんに「歩」がありますが、日本の社会は、このような異分子の動きを嫌います。村論理が働きライブドアは消えましたね。カタルがこれから話すことは、推察の域を出ませんが、実際に起りえる話しだろうと思っています。特に不動産取引は市場がある訳ではなく、相対売買なので、密室で話が進行します。脱税も絡み…色んな思惑が働きますので、仕組みは個別のケース・バイ・ケースなのでしょう。
今日はケネディクスの解説の下準備をここまでしてきました。ケネディクスは米国生まれの不動産会社で、米国資本が絡む会社です。カタルはヘッジファンドが相場に絡むのではないかと推察している根拠の一つは、ゴールドマンサックスなどの金融筋も顔をだしており、このような背景があるからですね。そうして企業業績が急増する社会環境になっており、安倍政権がデフレ脱却をメインテーマにしているからです。昨日も少し話しましたが…税制を変えたりして応援するからですね。ケネディクスは大手とは違い、１００億円を超える大型買収物件は少ないのでしょう。多くは２０億、３０億クラスの小さな寄せ集め物件をまとめてファンドとして、私募債やリートに組成して売っているのでしょう。その物件の管理費を貰い、本業が営まれている企業なのでしょう。…が、失われた時代からの出口に現在に位置しており、これから過剰に減損会計を積んだ分が、噴き上げてきます。概算で、ざっと５００億円を超える規模をこれまで償却してきたようです。
何しろ設立が１９９５年で１９９８年頃から本格的に不動産受託を開始、リートの上場は２０１２年です。株式公開は２００２年に株式上場し、東証２部へ２００３年に、そうして１部は２００４年ですからね。完全に不動産市況が落ち着いた時に、資産を拡大させています。…が、しかし、金融危機の影響でこれらの不動産が値下がりし、その減損会計分の償却を迫られました。その為に近年は赤字続きです。おかしいですね。本業では儲かっているのに、減損会計を強要され最終赤字が続きます。しかし昨日の報道でも明らかなように…、今はこの時期に資産を拡大させた物件が動き始めています。動くという事は…採算に合うから動くのですよ。つまり時価が簿価を上回って来ており、儲かり始めているのです。
不動産は再生すると、高く売れます。例えば小さな事例では、中古のマンションを買ってリホームすれば新築の物件より２割から３割安くなるとされています。昨日の渋谷ハンズのケースは、既存のビルを壊し新築するのでしょう。そうすると容積率などの観点から床面積が増え、採算に合うから再開発するのでしょう。耐震性が問題にされ、何れ条例で規制を受けます。小さなビルはあまりコストに合わないので、これまでは建て替えは進みませんでしたが、中には再構築によりソロバンが合う物件が多く出てくるでしょう。一度、ファンドに資産を移してあるとはいえ、ファンドの実体はなかなか分かりません。不動産取引は相対の闇の中にあります。故にここで色んなマジックが生まれますね。ファンドからケネディクスの子会社に物件を移し売却するケース、物件を等価交換するケース、１兆円を超える不動産ですから、全体は１割も上がると１０００億円規模で含み利益が誕生します。その中から搾取するのは簡単ですね。
事実、ケネディクスの最終利益は２００３年の８億７１百万円が、２００７年には１７倍の１４６億６２百万円まで膨らみます。先ほどのＴＯＣのＭＢＯに絡むＴＯＢは有価証券報告書が整備されており、非常に分かりやすいケースですら…、時価の半額のＭＢＯが起こるのです。私募債などは完全なブラックボックスでしょう。いくらでも利益操作が可能になっていますね。更に、これまで５００億円以上も減損処理をしてきた会社です。今の現実は２００６年や２００７年の高値当時の不動産が動き始めているのですね。重要な点は２００３年のケネディクスの利益８億７１百万円を生み出す元になった、受託資産残高は当時２５００円規模でしたが、今はこの残高が１兆１６００億円です。誰が考えても、壮大な相場がスタートしますね。ここで日銀の不動産向け融資残高数字の推移を客観的に見て…あとは自分で考えてください。安倍政権のデフレ脱却推進は、昭和の時代の不動産融資が復活し、信用創造機能が回復するのです。２００３年からの僅かな不動産融資残の伸びで、ケネディクスの株価は、増資から１０倍以上になったのです。今回はスケールが更にあの当時より更に大きくなるのは当たり前ですね。何しろ元になる受託資産高が４倍以上もあるのです。４０００円の高値は「指呼の間」
