大都市圏に底入れ感(2005年03月28日)

先日公示地価が発表された。
私のイメージでは想定されるベストのシナリオではないかと感じる。ポイントは３面の地図である。２００４年と２００５年を比較すると天と地の差があることに気づく。２００４年は図を見ればわかるとうり、上昇ポイントが銀座などのほんの一部の地域に限定されていたのである。横ばい～ほぼ横ばいの地域でさえほとんどなかったのだ。

が。。今回２００５年を見るとその図は様変わりとなる。ほぼ横ばい～上昇した地域は東京のエリア全体だけでなく、近隣の千葉、神奈川にまで及んでいるのである。つまり東京全体で地価の上昇が見て取れる結果となった。（公示地価は１年くらい前のデータなので、現状を考えたらもっと凄いことになっているはずだが）

そうなった要因として新聞には
①ＲＥＩＴや私募ファンドなど投資マネーが都心に流入したため。
②都心への人口の大きな流入が見られる。
③都心オフィス需要の回復
が上げられている。
まあ根本的には景気が回復基調になってきたってことが要因としては大きいとは思うが。。。。。

その反面、地方の下落はとまらない。
まぁそれでも下げ幅の縮小が見られたことは救いがあるが。。。。

これは以前にもメールで書いたが、１９７０～１９８０年代は地方の時代であった。都市移転なんて話もあり、現在の中央集権的な政治や行財政システムの抜本的な転換をはかり地方を盛り立てようと頑張った時代であった。「田園都市構想」と言うものもあり同様の趣旨を国家政策レベルで確認したこともあった。竹下内閣で”ふるさと創世論などというものもあった。例の地方に１億円ずつばらまいたやつだ。それで地方は不釣合いな体育館をたてたり、金の延べ棒を買ったりして、話題になったことは記憶に久しい。

竹下氏は
「日本に生まれてよかったなあという気持ちが、日本人どこに住んでおる人にでも起きてくるようになったならば、日本列島全体をふるさとにして意識するようになったら、ふるさとを愛する心は、すなわち国を愛する心にもつながっていくのではないか。」と言うていた。

でも結局は”地方交付税や国庫補助金の配分などがすべて”であり、地方の時代はなかなか多難な状況であった。結局じゃぶじゃぶの資金でドーピングをしていたような状況であったと感じる。

１９８０年代後半から１９９０年代前半は郊外の時代であった。ＴＶのドラマは”金ツマ”全盛期だ。“金妻シンドローム”という一種の社会現象をも巻き起こした。少し遠くても一戸建て！というのが日本人の一般的な考えとなり、働くのは都内、住むのは郊外というのが理想のライフスタイルとなったのである。

１９７０～１９９０年はそういった意味で地方～郊外の時代であり、都心部は夜はゴーストタウンだったものだ。人の流れは都心から郊外～地方へと流れ、国家としても地方の時代を作ろうとしていた。。。。。。。。。。。。バブル崩壊。。。株価、地価が大暴落し始める。長い１５年の始まりである。

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初めは外資系による、バルクでも不動産購入であった。マンションをまとめて何棟も買い叩いて購入したり、倒産したゴルフ場をまとめ買いしたりといった、ものであった。しかしここにはまだ値上がり期待といったものはなく、利回りベースで「ここまで買い叩いて利回りが高ければ魅力的であろう。」というものであった。ここにはまだ地価上昇の兆しはない。

が。。ＲＥＩＴが上場し、私募のファンドが増加し、都心の不動産は利回りベースから優良物件を確保するという流れに変わる。不動産は”場所が命”だという流れだ。また２００３年問題と大騒ぎされたオフィスの話は、結局都心にいろいろな企業を誘致することとなり、問題であったはずの話はいい結果を生み出すことになる。

また企業が減損会計などで放出した不動産や、企業の社宅や遊休地は売りに出され、ことごとくマンションになり、それがまた都心に人を呼び寄せる結果となる。”少し遠くても一戸建て”というライフスタイルから”近くて便利なマンション”というライフスタイルへと変わったのである。地方の時代は崩壊し、都心一極集中に時代に突入である。都心へどんどん人や企業が流入しはじめたのである。

でもこれは自然の流れなんだと思う。
人は仕事や資金のあるところに流れるから、どうしても一極集中にならざる得ない。それを無理して地方に配分していたのが、今までに日本であった。が。。。流れは完全に変わた。

大都市圏に底入れ感。。。これはそういった流れから判断して、今後ますますその傾向は顕著になるのではないかと感じる。

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