「土地本位制」（いちば）(2005年09月26日)

全国の基準地価が発表されました。
東京２３区の住宅地・商業地とも１５年ぶりに上昇。大阪や名古屋でも上昇地点が増え、底入れ感が広がったと報じられています。
基準地価は、全国の不動産鑑定士などが鉛筆を舐め（今ですとキーボードを叩きながら）想像と推理をめぐらせながら過去の事例などを参照して作成するので、実勢とのかい離が1年程度あることを踏まえると、実際はもっともっと上昇感があることでしょう。

それにしても１５年。
ようやく長いトンネルを抜け出したようです。
もはや忘却の彼方ですが、日本の不動産が下げ始めたのは、ＮＨＫが５夜連続で「土地は下がる」を放送した平成３年１０月以降と記憶しています。地上げだバブルだと踊った挙句の土地下落。
日経平均指数先物の導入と同様に「ルール」の変更は不良債権という暗闇をもたらしたように思えます。

出来事の本質を見極める際に「誰が得をしましたか」ということを良く考えます。
不動産の下落で儲かったのは、最初は外資系証券と不動産会社、そして管理会社でした。まさしく最近銀座の高級クラブに出入りする連中です。都内のオフィスビルや多くのゴルフ場が外資系の経営に変わっている姿をみると、「やはり」の感に苛まれて仕方がありません。

不動産を担保とした旧来の日本特有の錬金術的な資金導入方法がほぼ消滅した事を見ると、「なるほど、これが邪魔だったのか」とも考えてしまいます。
日本の金融機関が世界の頂点にあったとき、それを支えていたのは、土地の高価格でした。土地さえ下げれば、日本の金融機関も傷むと誰かが考えたとしても不思議ではありません。

それに、日本は中世以前から土地本位制度。
墾田永代私有法や荘園制度、あるいは武士の誕生など日本の歴史と土地所有制度は切り離せないほど密接な関係をもっているのです。狭い国土である以上、土地はどうしても必要なもの。そして財産そのものだったのです。
この概念の転換は、ひょっとすると日本人のＤＮＡを変えてしまったのかも知れません。

一方、例えばアメリカはどうでしょう。
彼らは平気で都市を動かします。災害があったり、風紀が悪くなったりすると、突然別の場所に移ってしまうのです。
ハリケーンの襲来しているダラスやヒューストンなどではあちことに旧市街が存在しています。土地に執着し、土地こそ財産と考える典型的日本人の考えは理解できるはずがありません。
そこで価値観の転換を日本人に迫ったのでしょう。「君達のルールは一般的じゃない。グローバルスタンダードを教えてあげよう」と。

それでも日本経済は頑張りました。
企業業績が安定し、ようやく負担であった不動産も復活の兆し。
世界のマネーは、この変化を見抜いて毎週毎週１兆円近くも日本株を買っているのです。
気がついていないのか、あるいは気がつきたくないのが日本人。いまだ外国株と外国債券を買い越している始末です。

ＳＱでもないのに３６億株の出来高。史上最高です。
バブルの呪縛からは抜け出したのです。
最近の流行はイールドスプレッド。
長期金利と株式益回りの差ですが、来期業績を元にするとこれがマイナス４％程度。１％あたり指数の１０００円に相当すると考えると、指数の１７０００円程度が妥当という意見も見られるようになりました。特にヘッジファンドなどはこの論法を使って日本株買いの根拠にしています。
証券界は我田引水の得意な場所ですが、勝てば官軍負ければ賊軍。Ｑレシオだって一時は時代の寵児だったのです。

時代は変わりました。歴史も変わります。
その大きな変化にいつ気がつくのか。
まだまだ道半ば。
土地の価格はその傍証でもあるのです。

・・・森ビルの本社には、１０畳ほどの港区とマンハッタンの精密な模型が並んでいます。比べてみると、明らかに港区は低層。港区はますます高層化して有効利用する必要性があるようです。