自分で考えよう!

本日は日経新聞に消費税の先送り記事が掲載されています。この可能性は以前から指摘されていました。熊本地震が起ったので…一応、建前的には先送りも、堅実派の理解を得られると判断したのかも知れないし…アドバルーン記事の可能性もあります。誰かが、日経新聞に記事を書かせ、その反応を観るのですね。政策と言うのは、利害関係がそれぞれの立場で存在し、日本では一般的に、全会一致の総意が、村社会なので重んじられます。でも実際は違いますね。消費税の先送りをすべきではないと言う意見もありますし、安倍政権の失敗を指摘する声もあります。ケネディクスの株価を観れば分かりますが、なかなかボックス相場から抜け出せず、保ち合いを続けています。

カタルは何度も…デフレ脱却を、先ずは成し遂げ、それからスマートコミュニティーへの移行が加速すると述べています。しかし現実は007の株価を観ても分かるように…なかなか新展開を迎えません。JTECもそうです。日本は再生医療で世界トップを歩んでいますが、バイオ絡みは人気になっていますが…本物の躍動感は、今、ひとつかな?

先日、MSNの企業業績を観ました。その中身を観ると…土地に対して減損処理を実施していました。そもそも土地の価値が劣化するのは、おかしいですね。機械や製品ならわかります。時代遅れになり陳腐化するために、減損処理は必要でしょう。半導体の製造装置などは日進月歩の変化です。液晶も同じです。今度は有機ELですからね。2年か3年もすれば…時代は大きく変わります。最新式のステッパーなどは、1台が数十億円と高価格だそうです。このようなケースの減損処理は分かりますが、土地は基本的に劣化しません。

東京都の商業用不動産価格の推移

東京都の商業用不動産価格の推移

ようやく…地価は全国平均で浮上し始めたところです。でも都心は違いますよ。2014年から上昇を続けています。その様子が此方です。ただ三鬼商事の商業ビルの賃貸収入の動向を観ると分かりますが、基本的に…賃貸料は2004年10月のボトムである17526円をようやく上回り…18061円と大台を変えた所です。その様子が此方です。

商業ビルの空室率と賃貸料金の推移

商業ビルの空室率と賃貸料金の推移

故にケネディクスは2006年前後の高値で仕入れた不動産の減損処理を優先させ、利益をセーブしてきました。カタルは前から一株利益100円台を出せるのに…精いっぱいの努力をしてないと…批判をしてきました。そうして目一杯の「いちごHD」と比較していました。そもそも格下相手の企業に、株価を抜かれることが、たとえ一時的であっても納得できません。

AUM残高は1兆6000億円もあるのです。東京都の平均で…2014年6.1%、2015年は5.7%、2016年は7.5%…と商業地は上昇しています。リーマンなどの外資が参入した2006年は7.1%の上昇から、2007年は21.3%の上昇、そうして2008年は22.2%の上昇でした。この時にケネディクスの株価は4000円台を付けました。今回の上昇は比較的緩やかですが…確実に上昇を続けています。

オリンピックを迎え…建設作業員が不足するため…、更に、家事などの労働力も不足しており、特区形式で日本も移民を容認し始めました。日本はオープンに移民を認めていませんが、海外からの出稼ぎ労働者と言うか…、日本に住む外国人の数は、基本的に増え続けています。カタルが以前住んでいた西葛西は、日本橋に近く…インド人のプログラマーが数多く…生活しており学校まで存在します。高学歴な為か…なかなか礼儀正しいですよ。カタルが現在住んでいるマンションにも…インド人の家族が暮らしています。ロンドンもそうですが…基本的に移民などの数が増えると不動産価格は上昇します。

さて何故、こんな事を、くどくど書いたかと言えば…読者からケネディクスの決算が悪いから解説してくれ…とのメールを頂きました。その為に外部環境を説明しました。基本的に日銀がインフレを起こそうとして、マネタリーベースを増やしている訳です。そうして盛んに投資熱を煽っています。事実、国債を大量に買い入れて…地銀などは運用に困っていますね。郵貯の決算を観れば…分かります。これまでは国債の利回りで食っていましたが、食えないから…先日の報道のように、外債やリートでの運用を増やすと述べています。

会社の収益と言うのは、このような時代性が、必ず反映されます。カタルはマツダを薦めていた背景は…中国の自動車販売が背景にありましたが…日中関係が悪く、更にフォードとの提携も変化しました。更に、米国はリーマンショックで一時的に自動車販売が大きく落ち込みましたが…買い替えが先延ばしになっていただけなので、きっと米国の自動車販売は盛り返すと…事前に述べていましたね。事実、最近は全然、落ち込んでおらず、高水準の自動車販売を維持しています。つまり本当はマツダではなく、米国を主眼に考え、スバルを推奨すべきだったのですね。同じ事ですよ。ケネディクスに死角はありません。

カタルは、何度も…この時期の決算予測などあてにならない…と述べています。1Qの数字が営業収入32%減、営業利益が48%減、最終利益は60%減となっている為に、読者は不安になったのでしょうが…ケネディクスは通期予測を変えていません。通期の営業収入は13%減、営業利益は8%減ですが…経常利益は10%増で、最終当期利益は2%増の100億円ですね。一株利益が38円との予想です。相変わらず…保守的ですね。これは通常のランニング収入が…この程度なのでしょう。前期はリートなどの組成があり、たまたま、その時期に収入があったのですが…減損会計を控えているからと言って、通期予測を変えませんでした。前期は通常4倍なら、前期の一株利益は100円近くなったはずです。でも実際は37円に留めました。ハッキリ言って…ケネディクスは、どんな決算も簡単に作れるのです。

ケネディクス1Q決算(貸借対照表の流動資産) 

ケネディクス1Q決算(貸借対照表の流動資産)

今期は…前期と違い1Qに不動産の売買がなかっただけです。読者は自分で物を考えなさいと…前から述べています。みんな、勉強が足りませんね。今度、カタルは株式教室を開きますから…一緒に勉強をすればいいのです。2月に資本準備金を減らし、その他資本余剰金に振り替え、自社株買いかと思いましたが…今回の貸借対照表を観ると、販売用不動産185億円が計上されています。

いくらでどの物件を買ったのか分かりませんが…基本構造は、このようにAと言うリートの不動産を出し、手を加えたりして…Bと言うリートに販売して、この差額を特別利益として計上します。仮に20%抜くとすれば…およそ36億円の利益が転がり込みます。だって、その程度、地価は上昇しています。先ほど東京の平均的な商業ビルの相場を観ましたね。2014年が6.1%、2015年が5.7%、2016年が7.5%と上昇しています。マイナス金利導入以降、リート市場は活況ですね。一時的な不動産販売の利益が…何処かで膨らみます。来年かも知れないし、今期かも知れません。夏ごろには、介護リートの税制緩和も期待されますから、その対応かも知れません。

要するに、細かいことはどうでも良いのですが…1兆6000億円も勝手に出来る不動産があれば、いくらでも利益を作ろうと思えば、利益を作れると言う事です。ここ数年、ケネディクスを観ているので、宮島さんの性格も…だいぶ把握してきました。カタルがそもそもケネディクスを選んだのは、インフレ期待から不動産市場が好転し「1300兆円の逆襲」相場が始まると思ったためです。そうしてヘッジファンドと私募リートを通じてケネディクスは取引があるので、おそらく「仕掛け」が入ると思っています。最後は経営サイドとヘッジファンドが「つるむ」のです。そうして高値で…公募かな? いよいよ…その時期が来たのでしょう。たぶん秋以降だと思っています。だから販売用不動産を購入したのかな?

ケネディクスのAUM残高が、そんなに増えないと思うかもしれませんが…、地価が2倍になれば…残存の不動産価格が上昇するだけでAUMは2倍になります。3兆円ですね。日銀も、国土交通省も…日本を挙げてデフレ脱却です。リートはコンセッションに絡み、非常に有望な領域です。ケネディクスは、その「雄」なのです。必ず株価は、4桁は通過点で…過去最高株価を抜くと思っています。つまり4000円台ですね。下がれば買えば良いのです。

M2とM3(マネーストック)の推移

M2とM3(マネーストック)の推移

外部環境からみて…ケネディクスに死角はありません。仮に、株価が下がれば、TOBを掛けられ…現存する経営者は追い出されます。故に…ちゃんと利益を計上するでしょう。この夏は楽しみです。もし株価が下がれば…もっと面白くなります。基本はマネーストックの増加率ですね。これまでマネタリーベースばかりが政策の焦点になっていましたが、マイナス金利を適用したことにより、今度は実際にお金の量が増えます。此方のグラフはM2とM3の推移ですが…統計上、M2に注目して下さいね。過去は8%近い伸びだったのです。潜在成長率を上げないと経済は円滑に動きません。デフレ脱却とは何か?このマネーストックの数字が、少なくとも5%以上の増加が安定的になれば…名目成長は円滑に進み、新しい時代が開けます。このグラフを観ると…カタルが「あと一歩」だと言っている意味が、理解できると思います。もう直ぐですよ。

自分で勉強しないから、マッジック引っ掛かり…株で損をするのです。自分で確り経済を勉強すればいいのです。いろんな本を読んで…本物だけを吸収すればいのです。その為には基礎的な知識が必要になります。各省庁や日銀などは、統計データを発表しています。そのデータを活用できるようになるまで…カタルは有料の勉強会で一緒に勉強しようと思っています。また…あるアイディアが生まれたので…、目先口座でカタルは実験をします。どうやったら…効率的に、資金を増やせるか? 証券マン時代とは…少し違うステップを現在、歩んでいます。一般的には日経平均株価が上がらないと儲かりませんが…市場は活性化していますね。

駄目は駄目でも…結構、まともに動いています。ただ三菱UFJなどの株価を観れば分かるように、まだまだデフレ脱却状態になっていません。三菱UFJが4ケタを回復して、初めて…新しい日本の形が見えるのでしょうね。黒田さんも、しっかり説明責任を果たした方が良いですね。海外投資家は、もっと利口だと思っていましたが…みんな馬鹿ですね。最近、サブプライムローンの時の情景が書かれている「世紀の空売り」と言う本を読んでいますが、きっと、今の証券界の連中も…こんな低水準のレベルなのでしょう。真剣に日本経済を考え。勉強すれば問題点が見え、核心を突く事が出来ます。

そうかと言っても…最後は、政策動向に株価は影響を受けます。ケネディクスの決算を観て読者は不安になったようですが…基本は時代環境なのです。利益が膨らんでいるから販売用不動産を購入し、再びリートに移すのでしょう。リート市場は…ある意味でイカサマ博打のようなものです。ただ明らかなイカサマは出来ません。ある程度の配当利回りが求められます。でも中身はいい加減なのです。

地震対策の為の補強工事が必要なビルなど…の粗悪品も交じっています。でも地所は自前で最新のSクラスの賃貸ビルを建設します。でもケネディクスの持っている商業ビルは、みんなAクラス以下でしょう。ジャンク債のようなものです。でもね。日銀の政策が成功すると…そのジャンク債が「トリプルA」になるのです。分かるかな? その時に馬鹿が4000円を超えたケネディクスに群がるのです。今の「そーせい」のような…ものかな? 「旬」と言うのは…腐る一歩手前ですからね。

少し…長くなりましたね。実際にケネディクスの決算書を開いたり、国都交通省の地価データを集めたり三鬼商事のサイトや、日銀のサイトで通貨量を観たりして…自分で勉強して下さいね。そうすれば…株価の上下に、自分の心がブレません。自分自身のレベルを上げて欲しいと願っています。何度も…解説しているのになぁ~。まぁ、人間の心は弱いものです。



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